Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ist in Hannover weiterhin gültig

Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht – 8. Senat - hat mit Urteil vom 13. März 2003 (8 K 4496/99) entschieden, dass die von der Niedersächsischen Landesregierung erlassene Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 20. März 1991 in der Fassung der 3. Änderungsverordnung vom 21. November 2000 nach wie vor gültig ist, soweit sie die Landeshauptstadt Hannover betrifft.

Die Antragsteller, die Eigentümer von Mietwohnungen in der Landeshauptstadt sind, hatten in einem Normenkontrollverfahren geltend gemacht, dass diese Verordnung nichtig geworden sei, weil in Hannover keine Wohnungsnot mehr herrsche und einige tausend Wohnungen leer stünden.

Dem ist das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht nicht gefolgt. Es hat vielmehr entschieden, dass eine Zweckentfremdungsverordnung, die nicht aufgehoben wird, nur dann ihre Gültigkeit verliert, wenn ein Ende der Mangellage auf dem Wohnungsmarkt insgesamt deutlich in Erscheinung tritt und das Zweckentfremdungsverbot daher offensichtlich entbehrlich geworden ist. Diese Voraussetzungen sind in der Landeshauptstadt Hannover nicht gegeben. Der Wohnungsmarkt in Hannover hat sich in den letzten Jahren zwar entspannt. Die Leerstandsquote der dem hannoverschen Wohnungsmarkt uneingeschränkt zur Verfügung stehenden Wohnungen beträgt aber lediglich ca. 1,61 %. Bei einem Wohnungsleerstand in dieser Größenordnung kann allein schon mit Blick auf die für reibungslose Wohnungswechsel unerlässliche sog. Umzugsreserve von einem deutlich erkennbaren Ende der Mangellage auf dem Wohnungsmarkt keine Rede sein.

Abgesehen davon sprechen verschiedene Faktoren gegen eine nachhaltige Beseitigung der Mangellage auf dem gesamten Wohnungsmarkt in Hannover : So ist der dortige Wohnungsmarkt im unteren Preissegment einer starken Nachfrage ausgesetzt, da ein erheblicher Anteil der Bevölkerung in Hannover auf preisgünstige Wohnungen angewiesen ist. Die durchschnittliche Kaufkraft der Privathaushalte in der Landeshauptstadt Hannover liegt erheblich unter dem Landesdurchschnitt. Auch ist der Anteil derjenigen, die Sozialhilfe, Arbeitslosenhilfe oder Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz erhalten, in Hannover deutlich höher als im Landesdurchschnitt.