Sanierungssatzung „Stadtumbau Weinberg“ der Stadt Bad Fallingbostel ist unwirksam

Der 1. Senat des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts hat mit Urteil vom 13. Februar 2025 die Sanierungssatzung „Stadtumbau Weinberg“ der Stadt Bad Fallingbostel für unwirksam erklärt (1 KN 92/22 und 1 KN 111/22).

Bei dem Satzungsgebiet handelt es sich um das ehemals von Angehörigen der britischen Streitkräfte und ihren Familien genutzte Wohngebiet Weinberg, dessen Gebäude nach deren Abzug bereits teilweise von der Stadt Bad Fallingbostel erworben und abgerissen worden sind. Das Gebiet liegt unmittelbar nördlich der Autobahn 7.

Die Stadt sieht im gesamten Satzungsgebiet städtebauliche Missstände. Die Gebäude seien sanierungsbedürftig. Die Bewohnerstruktur des Gebiets - ein vergleichsweise hoher Anteil der Bewohnerinnen und Bewohner ist in den letzten zehn Jahren aus anderen Gemeinden zugezogen und bezieht Sozialleistungen - sei sozial instabil. Aufgrund der Lärmbelästigung durch Gewerbe und Autobahn sei das Gebiet für Wohnnutzungen nicht geeignet. Mit der Satzung möchte die Stadt insbesondere den Erwerb der noch in privater Hand befindlichen Wohnungen erleichtern und den Umbau des Gebiets hin zu einem eingeschränkt nutzbaren Gewerbegebiet befördern.

Gegen diese Satzung haben zwei Wohnungseigentümergemeinschaften, deren Wohngebäude innerhalb des Gebiets liegen, Normenkontrollantrag gestellt. Sie sind der Ansicht, die mit der Sanierungssatzung verbundenen Einschränkungen ihres Eigentums seien nicht gerechtfertigt. Die Stadt habe erhebliche Investitionen, die in der Vergangenheit in den Erhalt und die Modernisierung der Wohnungen geflossen seien, nicht ausreichend berücksichtigt.

Dieser Argumentation ist der Senat im Grundsatz gefolgt. Zwar seien in dem Stadtumbaugebiet die von der Stadt festgestellten städtebauliche Missstände tatsächlich vorhanden. Diese Missstände seien jedoch nicht so schwerwiegend, dass sie es gestatteten, das Mittel einer Sanierungssatzung mit dem Ziel zu nutzen, die privaten Eigentümer aus dem Gebiet zu verdrängen. Die Eigentümer, deren Wohnungen weitestgehend vermietet seien, seien infolge des Satzungserlasses erheblichen Beschränkungen hinsichtlich ihres grundrechtlich geschützten Eigentums unterworfen. So könnten sie ohne Genehmigung der Stadt keine wertsteigernden Veränderungen an ihren baulichen Anlagen vornehmen und ihre Wohnungen nur zu eher geringen Preisen verkaufen. Auch das Ziel der Schaffung von Gewerbeflächen sei nicht von so hohem Gewicht, dass es diese Einschränkungen rechtfertigen könne. Dieses Ziel lasse sich aufgrund der Vorbelastung des nördlich angrenzenden Wohngebiets durch Gewerbelärm nur eingeschränkt und nicht zeitnah realisieren.

Die Revision zum Bundesverwaltungsgericht hat der Senat nicht zugelassen. Dagegen kann innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils Beschwerde eingelegt werden, über die das Bundesverwaltungsgericht entscheidet.

Die Entscheidung wird zeitnah in der kostenfrei zugänglichen Rechtsprechungsdatenbank der niedersächsischen Justiz (https://voris.wolterskluwer-online.de, dort unter Inhaltsverzeichnis und Rechtsprechung) veröffentlicht werden.