Zweckverband JadeWeserPark darf nicht planen

Mit zwei Urteilen vom heutigen Tage (Az. 1 KN 102/11 und 1 KN 19/12) hat der 1. Senat des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts die im November 2010 beschlossene Satzung des Zweckverbands JadeWeserPark zu einer gleichnamigen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (sog. Entwicklungssatzung) für unwirksam erklärt. Mit dieser Satzung sollte ein interkommunales Industrie- und Gewerbegebiet nordöstlich des Autobahnkreuzes Wilhelmshaven entwickelt werden, um die Flächennachfrage zu befriedigen, welche der Zweckverband als Folge der seinerzeit bevorstehenden Eröffnung des Jade-Weser-Ports insbesondere durch Logistikunternehmen erwartete. Die vorgesehenen Flächen stehen zu ca. 80 % noch im Privateigentum und werden im Wesentlichen landwirtschaftlich genutzt. Der Zweckverband wollte sich das Eigentum an ihnen verschaffen und so eine einheitliche Vermarktung ermöglichen. Die Entwicklungssatzung wäre dabei von Vorteil gewesen, weil sie eine Enteignung erleichtert hätte.

Dem Antrag zweier Eigentümer, die den gebotenen Preis für ihre Grundstücke für zu gering hielten, hat das Oberverwaltungsgericht stattgegeben. Maßgeblich sind dafür drei Gründe. Erstens: Der Zweckverband ist fehlerhaft gebildet worden, weil die Landkreise Friesland und Wittmund an ihm beteiligt sind. Die Mitglieder eines Zweckverbandes müssen auf der gleichen Planungsebene stehen, was bei Landkreisen und Gemeinden nicht gewährleistet ist, weil sie auf unterschiedlichen Ebenen agieren. Infolgedessen sind alle Planungsakte des Zweckverbandes unwirksam. Zweitens hätte der angestrebte Zweck auch mit den „normalen“ Instrumenten des Baugesetzbuches (z. B. Angebotsbebauungsplan, Enteignung für Straßenflächen, Umlegung für Baugrundstücke etc.) erreicht werden können. Drittens: Der Zweckverband hat den Eigentümern eine Entschädigung auf der Basis eines Drittels von 15,00 €/m² für Gewerbebauland (also rund 5,00 €/m²) angeboten, seiner eigenen Finanzierungsplanung hingegen Erlöse von 25,00 €/m² zugrunde gelegt.

Die Revision zum Bundesverwaltungsgericht hat der Senat nicht zugelassen.